摘要：本文简要介绍了目前住宅小区存在的消防安全隐患，并分析了住宅小区消防安全隐患产生的主要原因，继而提出了加强和完善住宅小区消防安全管理可以从推进物业消防工作规范化发展、理清小区开发商与物业管理企业的消防监管职责、提高物业管理准入门槛的同时加强消防监督管理和进一步提高物业管理人员的消防管理水平等几方面着手，对住宅小区的消防安全管理有一定的指导作用。
关键词：住宅小区；安全；火灾隐患；对策；消防
住宅小区是指由房地产商成片开发的，具有一定规模，配套设施相对发达，供城市居民居住的居民区，它的形成和发展极大地促进了城市的进步和人们生活的改善。同时，由于受各种因素的影响，小区的消防设施建设远远滞后于小区的发展，大多数小区的消防管理不到位，消防安全存在死角和盲点，给小区的安全埋下安全隐患，小区消防安全管理不容忽视。
1 住宅小区存在的消防安全隐患
1.1建筑消防设施管理不到位。部分小区的房地产开发商与物业管理公司对消防设施管理存在互相推诿、扯皮、管理不到位现象，导致一些消防设施、消防器材无人管理，特别是刚开发时配备的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内外消火栓系统等消防设施由于缺少专业人员经常性的管理、维护，有的漏水、诱蚀、误报、损坏等现象严重，小区楼层配备的灭火器材应急照明、疏散指示标志缺损突出。
1.2住宅小区内消防车道不畅。消防车道被擅自占用、堵塞现象比较普遍，大量私家车停在小区道路两侧的现象较多，消防车根本无法通行。有的物业管理公司在高层建筑消防车登高扑救场地上，在小区的应急安全出口通道上违规设置停车位，一旦发生火灾，消防车根本无法通行，登高车无法停靠。
1.3擅自改变小区建筑的使用功能。为了满足自身需要，有的小区业主在建筑的一层、二层开设各种功能的第三产业，装修采用大量易燃可燃材料，安全出口宽度、数量不足，自动报警探头、喷头被拆除、封闭；有的业主为了追求美观、增加营业面积擅自拆除公共消火栓等；有的原本设计的汽车库擅自出租开设店铺、棋牌室、外来人员宿舍等，用火、用电、用气管理混乱，由于物业源头管理不严，产生大量新的消防隐患。
1.4住宅小区物业公司从业人员消防知识缺乏。部分小区消防监控室的值班人员大多没有经过专业培训，值班仅满足于有人在岗，而对消防控制室的各种消防设备使用功能、基本操作知之甚少。一旦发生火灾自动消防设施不能发挥它应有的“报警早、损失小、火灾灭得了”的功能。同时由于从业人员流动性大，上岗时没有经过消防知识培训，对于小区内应开展的防火巡查、检查、安全用火用电用气等防火知识掌握较少，对发生的初起火灾不能做到及时有效组织扑救，只能坐等消防部门到场。
2 住宅小区消防安全隐患产生的主要原因
2.1住宅小区消防安全管理职责不清。由于开发商与物业管理企业移交手续不全、不清，对于消防部门检查发现的建筑消防设施问题，涉及整改资金投入，开发商和物业管理企业往往互相推诿，扯皮，整改工作不能及时落实。
2.2消防管理专项经费不落实。住宅小区消防安全管理费用，主要用于消防设施的日常维护保养、灭火器材的添置和更换，小区的消防宣传投入，从业人员的消防技能培训，人员的工资等日常经费，还有就是固定的消防设施发生故障、损坏需要大量资金投入整改的专项经费。据了解，管理经费主要来自于小区业主购房时一次性交纳的一定比例的物业管理维修基金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。由于物业管理维修基金主要用于建筑方面大的维修、改造、装修等，因而中区消防管理的费用只能由业主和用户来承担。由于资金的不足，管理的缺失以及物业公司收取的物业费使用、管理的不规范、不透明等因素，使缴纳者产生误解，消防管理费得不到有效保证。
2.3物业与业主的消防安全责任不明。物业管理是建立在契约之上的民事关系行为，物业对消防安全管理涉及到消防设施维护、器材的检查等有形管理和对用户进行日常消防宣传、制止消防车道堵塞等无形管理。物业管理企业在与业主互相约定时，没有将消防管理中应当履行的工作职责、工作范围、收费标准和应遵守的法律责任进行公开和详细明确。业主对物业服务合同也往往是“事前少研究，事后意见多”，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷。
2.4住宅小区内消防宣传力度不大。在日常的消防管理工作中，部分物业管理单位自身消防法律意识观念不强，对《消防法》中明确规定的包括物业在内的社会单位的各项消防安全职责知之甚少，客观上也造成了工作上的盲目性和被动性，有的直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。同时对小区业主层面上的社会化消防宣传力度不够，没有开辟或利用好固定的橱窗、画廊等阵地对业主进行消防法律法规和防火知识的宣传。
2.5小区管理人员综合素质、管理能力低。从业人员大多半路出家，相当多的人员来自“转制、转岗、转业”等外来人员及农村剩余劳动力，未受过正规的消防管理技能培训，文化层次低，缺乏消防管理知识和综合协调能力，随着《劳动合同法》的实施和政府最低工资标准的调整，人力资源成本上升，企业盈利不足经营困难，人员薪酬难以提高，导致从业人员流动性大，人才引不进、留不住，低素质的管理队伍与专业性较强的消防管理的严重反差必然导致消防管理的不到位。
3 加强和完善住宅小区消防安全管理的对策
3.1推进物业消防工作规范化发展。物业管理是一个新兴产业，现有市场机制、环境及相关法律法规不健全的情况下，政府扶持显得非常重要。新《消防法》第18条对住宅区的物业公司的消防安全管理明确了责任，但是物业公司是受雇于业主委员会，目前对业主委员会的法律责任规定还是空白。主要做法有：一是建议在地方法规中增设对物业管理企业的行政处罚的罚种和力度，以此推动物业消防工作的发展。二是通过地方立法或制定政府法规文件的方式，将消防设施维护保养、更新及接入城市远程报警监控系统等费用纳入大修基金和物业费支出的项目内，解决资金来源的最大的问题。三是发挥街道、社区在小区消防管理中的积极作用，探索以房产行政主管部门牵头，消防、规划、城管、公安、民政等有关职能部门协调配合，街道办事处属地管理模式，建立社区居委会、业主委员会、物业公司联席会议制度、联动机制，统筹解决小区消防的长效管理问题。
3.2理清小区开发商与物业管理企业的消防监管职责。对于小区建筑消防设施的管理，房产开发商应将消防验收合格投入使用的建筑消防设施管理及时移交物业管理企业，物业管理企业应负责以后的日常管理；对没有及时移交的，房产开发商应自行管理并维护好所开发的建筑消防设施。对于以前建筑的小区或已列入移交的建筑，消防设施配备不足或存在严重隐患的，物业管理企业根据消防部门的书面整改通知书，向房管部门申请物业管理维修资金进行整改。房产开发商、物业管理企业对小区内所有建筑自动消防设施应委托专业维保单位进行维保，有条件的地区应接入当地城市火灾远程监程系统。
3.3提高物业管理准入门槛的同时加强消防监督管理。主要做法有：一是要明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，通过消防专业培训，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。二是房管、规划、城管、民政等部门应与消防部门之间建立信息通报制度，把履行消防安全职责情况纳入物业管理规定，评定成绩作为物业管理企业是否具备承接物业管理的工作条件。通过综合治理，从源头上把好小区建筑开发商的开发关、物业管理企业管理资格关。三是要建立物业管理企业考核制度。物业管理企业应定期根据《消防法》、《消防监督检查规定》和《物业管理条例》等相关法律、法规和行业标准的要求逐项开展自查自评工作，记录自评情况。住房保障和房屋管理局、公安消防部门应每年根据物业管理企业自评的情况进行抽查。对于管理不严、制度不全、措施不力的，予以通报并依法责令改正，对物业管理不善、消防安全隐患多的单位应坚决予以撤消、降低资质。
3.4进一步提高物业管理人员的消防管理水平。物业公司应利用小区宣传栏、板报等各种宣传平台向业主普及消防法律法规知识及常识，增强业主的消防安全长效管理意识、契约意识和法制意识。同时物业公司必须在提高从业人员自身业务素质方面入手，通过招聘一批文化素质高、消防业务知识强的专业人才，培训一批消防设施操作能手，消防宣传业务骨干，训练一批身体素质好、灭火技术娴熟的保安队伍，提高物业管理企业的消防管理能力和水平。消防部门应加强对物业服务企业的消防安全责任人，消防安全管理人，专蒹职消防管理人员，消防控制室的值班、操作人员的消防安全知识培训力度，提升物业管理企业全体员工消防管理专业水平。
4 结语
当前住宅小区的消防安全管理工作虽然复杂而艰巨，但是只要各级各部门高度重视，采取积极有效的措施，形成“政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、群众积极参与”的消防安全监管格局，同时在小区消防安全管理中，逐步加强自我管理、各职能部门协调配合，实施群防群治策略，终会实现平安住宅小区、人民安居乐业的大好局面。
参考文献：
【1】叶超.高层居民住宅小区消防安全管理.消防科学与技术，2012（11）.
【2】房娟.当前物业消防安全管理存在的问题和对策研究.2014消防科技与工程学术会议论文集
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